Los departamentos de Publicidad y Marketing de nuestra empresa son los encargados de seleccionar las herramientas que se consideren la más adecuadas para llevar adelante la promoción y ofrecimiento de cada inmueble. Entre ellos se encuentran: diarios, revistas especializadas, Internet (a través de nuestra página web y el Sistema de Ofertas Múltiples donde interactúan más de 200 inmobiliarias www.topinmobiliario.com), cartelería en vía pública y mailing personalizado. Las pautas publicitarias varían de acuerdo a las características específicas del inmueble.

No es correcto dar una estimación del tiempo que una propiedad puede estar en el mercado porque cada propiedad tiene características diferentes y la rapidez en que se pueda concretar una operación depende de la situación de mercado puntual al momento del comienzo de la comercialización.

Todos los gastos de publicidad, carteles y promoción son asumidos por CRISTINA LULUAGA PROPIEDADES

Una vez tomada la decisión de compra de una propiedad, se deberían seguir una serie de pasos a efectos de concluir positivamente la compra de la misma, hay 4 pasos a seguir:
1) Acta Consenso: Es un detalle de cómo se llevará a cabo la operación, en el figuran el valor acordado, la forma de pago, los gastos aproximados de escrituración, los honorarios a las inmobiliarias intervinientes, plazos de entrega, etc., debe ser consensuado y firmado por ambas partes ( Comprador y Vendedor)
2) Seña o Reserva de Compra: Su función es brindarle mayor tranquilidad a las partes durante el plazo de análisis de la documentación del inmueble por parte del Escribano interviniente. Nosotros recomendamos que el dinero de la seña o reserva quede al resguardo de la Inmobiliaria o Escribano hasta el momento del Boleto. No es imprescindible para realizar la venta.
3) Boleto de Compra-Venta con o sin Posesión: Es el paso previo a la Escrituración y no es fundamental, excepto cuando se entregue la posesión. Su función es darle principio de ejecución de contrato (cerrar definitivamente la operación) mientras se cumplen todos los requisitos pre-escriturales*:
• Solicitud de Iforme del registro de la propiedad con valor legal,`Minuta”
• Verificación de no inhibición de los vendedores
• Presentación de mensuras aptas para escriturar
• Solicitud de libre de deuda
• En caso de ser un bien heredado: dar el pase a la escribanía interviniente.
• Etc.
* Tiempo estimado entre Boleto de Compra-Venta y Escritura 30/45 días aproximadamente.
4) Escritura Traslativa de Dominio y Posesión, si no fue otorgada con anterioridad.
En este momento se trasmite el dominio registral al Comprador y la posesión, si no fue otorgada con anterioridad, de manera que en este acto culmina la compra-venta y es el paso crucial e imprescindible para que la propiedad quede totalmente registrada a nombre del Comprador.

La posesión será entregada a EL COMPRADOR según lo que se pacta en el momento de la negociación, dependiendo de las necesidades de las partes, pero nunca será posterior al momento de otorgarse la escritura traslativa de dominio, tampoco recomendamos hacer entrega de la posesión sin haber percibido más del 50% del valor.

Cuando hay una Seña firmada:
1) En caso de que el COMPRADOR no se presentara a firmar el boleto de compra-venta dentro del plazo de validez de la Seña, el comprador perderá la suma de la Seña, a favor del propietario, produciéndose la mora automática sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna.
2) Si fuere el VENDEDOR quien no se presentara a firmar el respectivo boleto de compra - venta luego de prestada su conformidad, deberá integrar la suma que recibió, o reintegrar lo que quedó depositado, mas otro tanto igual dentro de las 48 horas, en concepto de total y única indemnización contractualmente pactada.

Cuando hay una Reserva firmada:
1) En caso de que el COMPRADOR no se presentara a firmar el boleto de compra-venta dentro del plazo de validez de la Reserva, el comprador perderá la suma de la Reserva, produciéndose la mora automática sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna.
2) Si fuere el VENDEDOR quien no se presentara a firmar el respectivo boleto de compra - venta luego de prestada su conformidad, deberá integrar la suma que recibió, o reintegrar lo que quedó depositado, en concepto de total y única indemnización contractualmente pactada.

Venta sin Hipoteca: El escribano lo designa el COMPRADOR. Los gastos de escrituración correspondientes son asumidos por las partes de acuerdo a los usos y costumbres notariales, 30% Vendedor, 70% Comprador, o lo que se pacte en la negociación.
Venta CON Hipoteca: El Escribano lo designa el Vendedor. O por lo menos el escribano que hace la Hipoteca. Los Gastos de Hipoteca son a cargo del Comprador.

Cuando se trata de Alquileres CRISTINA LULUAGA PROPIEDADES le cobra, al Locatarioa (Inquilino) el equivalente a un canon (alquiler) mas IVA de la locación pactada al inicio del contrato.
En el caso de las Ventas CRISTINA LULUAGA PROPIEDADES cobra el 3% mas IVA del monto total de la operación al Vendedor y el 3% mas IVA del monto total de la operación al Comprador, montos que se pagan al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta, y en el caso de firmarse solamente Escritura, conjuntamente con la suscripción de la Escritura.

Es un instrumento indispensable para la correcta comercialización de un inmueble.
Es un acuerdo entre propietario y su operador de confianza a través del cual se le imprime al ofrecimiento de venta y/o alquiler un marco de resguardo y seguridad que sin él no resulta posible.
Cuando un propietario otorga una autorización exclusiva obliga a quien la recibe a utilizar todas las herramientas a su alcance para una comercialización exitosa.
Mantener un canal autorizado de venta hace que todo lo inherente a la realización de un bien inmueble conlleve el marco de seriedad que no se aplica para las propiedades que carecen de este instrumento fundamental. Aspectos claves a la hora de realizar una operación de venta/alquiler son descuidados cuando no hay un operador autorizado, comienzan a aparecer distintos valores de precio; variaciones en la modalidad de entrega, plazos y estado en que se entregará la propiedad que afectan negativamente sobre la misma.

Lo aconsejable es un plazo de 180 días para inmuebles comerciales y 120 días para propiedades residenciales. El requerimiento se fundamenta en la necesidad de tener un ámbito de negociación no acotado por el tiempo y que nos permita desplegar nuestras tareas de promoción con comodidad y al mismo tiempo defender al máximo los intereses de los propietarios. Con relación a los plazos, su duración se basa en que se necesitan períodos de tiempo para presentar el producto al mercado en general, contactar los posibles interesados, ir en búsqueda de factibles usuarios y que los gastos de inversión publicitaria y material de promoción son importantes y requieren de tiempo para que arrojen resultados positivos.

Dentro de la autorización se deja establecido que si con una anticipación no inferior a los quince (15) días previos al vencimiento de la presente, no se manifiesta fehacientemente la intención de no prorrogar por un nuevo período la autorización, la misma queda automáticamente renovada en idénticas condiciones y plazo.

Cuando Ud. autoriza a CRISTINA LULUAGA PROPIEDADES contrata a uno de los operadores más importantes del mercado inmobiliario, todos nuestros recursos son puestos al servicio de los propietarios para darle las más altas posibilidades de éxito en el menor tiempo posible.
Cuando usted necesita resolver el tema de la venta o alquiler de su propiedad desea estar representado por una empresa que le proporcione seguridad, el mejor servicio y profesionalismo. Y la mejor manera es depositar la confianza en una sola inmobiliaria ya que esto le garantizará prolijidad, seriedad y transparencia en el ofrecimiento, manejo de la información y conducción de las negociaciones.

Es fundamental tener los datos completos de la propiedad que entra a la venta. Para ello necesitaremos una fotocopia del título de propiedad, fotocopia del reglamento de copropiedad, del plano de mensura y construcción, impuestos ( Rentas, Municipalidad y Agua u OSSE) y expensas. Si el inmueble lo obtuvo por herencia y aún no esta escriturado a su nombre, necesitaremos ver el expediente del sucesorio.
Esto nos ayudará a evaluar correctamente la propiedad y a responder con certeza las consultas de los interesados.

La Tasación es una herramienta fundamental para determinar un valor aproximado de un bien -en nuestro caso inmueble- ya sea para su alquiler o venta.
Contar con una TASACION real del inmueble que se ofrecerá a la venta o en locación significa evitar pérdidas de tiempo, que se reflejan económicamente. Muchas son las variables que intervienen, influyen y se conjugan para lograr la valuación del bien: tipo de inmueble y destinos, ubicación, orientación, frente, contrafrente, luminosidad, vecinos, distribución, ventilación, categoría edificio, estado de conservación de la unidad y antigüedad, servicios y mejoras, oferta y demanda del mercado, situación del mercado inmobiliario y de la construcción, estado de la documentación y demás factores a los cuales hay que agregarle las pretensiones y necesidades lógicas del propietario. Todo ello y sumado a nuestra experiencia, hace a la responsabilidad a la hora de TASAR realmente un bien para lograr una exitosa comercialización.
El proceso básico para la determinación de una tasación se basa en la selección de antecedentes que reúnen las mejores condiciones de semejanza, calidad y prestaciones similares con el inmueble objeto de tasación. Entendemos que la mejor valuación, se logra comparando la propiedad que hemos visitado con las que están en venta y, fundamentalmente, con las que se vendieron recientemente. Para obtener un valor real de Venta o Alquiler hay que conocer perfectamente el mercado en el que nos manejamos, lo que denominamos como comparables.
Por todo esto, para determinar con seriedad el valor de su propiedad, nos tomaremos un poco de tiempo. De este modo, usted y nosotros estaremos más seguros y confiados en la tasación y los pasos a seguir en adelante.

El costo de una tasación depende de las características del inmueble a tasar, se ha estandarizado una fórmula de cotización de la siguiente manera:
Costo de Tas = (Básico ($200) + 0,001 x Valor del Inmueble ) +IVA + Viáticos (para inmuebles muy alejados)
Ejemplos: Un inmueble distante no más de 10km. del centro de la Ciudad, que vale unos $150.000, el costo es de $350 + IVA
Qué información debo darle al tasador?
Los elemento Básicos par realizar una tasación son: el plano de mensura y el plano de obra, para las construcciones y mejoras.

Siempre que sea posible es muy conveniente colocar un cartel sobre el frente de la propiedad. Las propiedades que cuentan con un cartel de venta o alquiler tienen un mayor número de consultas que aquellas que no lo tienen. El cartel es una herramienta muy importante de comunicación, dado que realiza publicidad las 24 horas del día.

La confección, colocación y el retiro del cartel son abonados por nuestra empresa. Lo único que paga el vendedor es la comisión pactada. Todos los gastos de publicidad, carteles y promoción son asumidos por CRISTINA LULUAGA PROPIEDADES.

El departamento de Publicidad y Marketing de nuestra empresa es el encargado de seleccionar las herramientas que se consideren las más adecuadas para llevar adelante la promoción y ofrecimiento de cada inmueble. Entre ellos se encuentran: diarios, revistas especializadas, internet (a través de nuestra página web, sistema SOM (Sistema de Ofertas Múltiples donde interactúan más de 200 inmobiliarias), Top Inmobiliario y cartelería en vía pública y mailings personalizados. Este último procedimiento permite ir a la búsqueda “Del Cliente” que consideramos “Ideal” para el inmueble en cuestión, nuestra metodología es trabajar sobre la búsqueda del usuario mediante el análisis de las virtudes y fortalezas de una propiedad. Nuestro trabajo comienza donde termina el de otros, no esperamos “el llamado” lo provocamos nosotros. Esto nos permite comprender con antelación donde se encuentra la demanda de mercado y las necesidades que el mismo tiene.

Dentro de los medios gráficos publicamos Todos los Días en el Diario de Cuyo, Publicaciones especiales en otros Diarios provinciales y Nacionales. Las pautas publicitarias varían de acuerdo a las características específicas del inmueble.

No es correcto dar una estimación del tiempo que una propiedad puede estar en el mercado porque cada propiedad tiene características diferentes y la rapidez en que se pueda concretar una operación depende de la situación de mercado puntual al momento del comienzo de la comercialización

Todos los gastos de publicidad, carteles y promoción son asumidos por CRISTINA LULUAGA PROPIEDAES.

• Destino Vivienda: plazo mínimo 2 (dos) años. • Destinos Comerciales: plazo mínimo 3 (tres) años.
Ley de Alquileres N° 23.091 (Art. 2° Plazos) señala:
“Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos.
Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.”
La misma Ley señala:
“Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley: a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo.
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias; e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.”

Ley de Alquileres 23.091 - Capítulo II De Las Locaciones Destinadas a Vivienda Art.8 Resolución Anticipada señala:
'EL LOCATARIO podrá, transcurridos los SEIS primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al LOCADOR con una antelación mínima de SESENTA DIAS de la fecha en que reintegrará lo arrendado.- EL LOCATARIO, de hacer uso de la opción resolutoria en el PRIMER AÑO de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al LOCADOR, en concepto de indemnización, la suma equivalente UN MES Y MEDIO de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de UN SOLO MES si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo.'
En Mayo de 1997 se incorpora a través de la Ley 28.650 Art.1 como artículo 29Bis de la Ley 23.091 los demás destinos locativos a la resolución anticipada de contrato es decir que se pueden rescindir los contratos de locación a partir de los 6 meses de vigencia locativa.

El porcentaje varía de acuerdo a la negociación que realicen las partes, lo usual es 0,7% diario sobre el monto del alquiler mensual.

En el transcurso de una negociación se deben realizar varias acciones, entre ellas están:
• Solicitar antecedentes financieros. (Informes Nosis/Veraz, etc)
• En caso de sociedades se deben pedir balances de las mismas.
• Referencias Comerciales.
• Referencias Bancarias.
• Estatutos Constitutivos/Poderes/Actas con distribuciones de cargos.
• Garantías.

La Ley 25.561 de Emergencia Económica sancionada el 06-02-02 prohibe suscribir contratos de locación con cualquier tipo de indexación y/o actualización.
Ante tal circunstancia y en la práctica los usos y costumbres hacen que ante la imposibilidad de firmar contratos con indexación, se hallan buscado fórmulas que protejan a los propietarios de una posible inflación y a su vez aseguren una relación de renta equilibrada.
Por tales motivos y dado que los propietarios, en su mayoría, no están dispuestos a firmar contratos en Pesos fijos, el mercado ha encontrado distintas variantes, que si bien son discutidas aún por los juristas, han intentado sostener el principio de equidad entre las partes que todo contrato debe sustentar.
Como primera reflexión debemos decir que los contratos en dólares NO están prohibidos. La Ley de Emergencia Económica estableció la Pesificación Compulsiva de los contratos, que estaban en moneda extranjera, y que se hubieran firmado hasta el momento de sancionada la Ley, pero no prohibió utilizar tal moneda y/o cualquier otra para el futuro.
Por lo tanto, sancionada la Ley, en un marco de devaluación y cotización de dólar incierta a futuro, hubo una gran resistencia y hasta negación de los propietarios a comprometer sus activos a contratos fijos en moneda local y es casi simultáneamente a estos acontecimientos que aparecen las distintas modalidades que intentan reflejar aquel principio de equidad que mencionáramos.
A modo de ejemplo incorporamos uno de los textos más habituales en contratos de locación:
Las partes acuerdan que luego de transcurridos los primeros seis meses de locación y para el hipotético caso de que la inflación tuviera una significativa importancia y generara un impacto manifiesto en el contrato que se evidenciara en detrimento o pérdida de la proporcionalidad, razonabilidad, representatividad y correlación entre el canon locativo. Ante la situación apuntada, las partes tendrán la posibilidad de resolución del contrato por ésta causa, para lo cual deberá LA LOCADORA comunicar a el Locatario su voluntad rescisoria con una antelación y preaviso de treinta días como mínimo. Consecuentemente, las partes tendrán la posibilidad de concertar un nuevo canon de alquiler ante la hipótesis prevista, o resolución del contrato sin gravamen para ninguna de las partes y con solo invocar la causal señalada, con la única limitación de tiempo explícita. Será considerado causal suficiente para que tanto LA LOCADORA como el LOCATARIO queden obligados a renegociar, toda vez que el I.N.D.E.C.(Instituto Nacional de Estadística y Censos) u organismo que lo reemplace refleje en sus informes una inflación acumulada superior a un Diez por ciento (10%) tomando como referencia el aumento en el índice de precios al consumidor- Nivel General, para la provincia de San Juan, considerando como índice base el del primer mes de locación.
Se debe mencionar que en la actualidad y ante la estabilidad monetaria el mercado ha vuelto progresivamente a firmar contratos en dólares los casos que más se destacan son los comerciales y en viviendas de categoría destinadas a Empresas basicamente mineras y otras.

• Vigencia de Contrato: excepto que se determine lo contrario, la tenencia comienza cuando comienza la vigencia del contrato, es decir la fecha de inicio del mismo.
• Firma de Contrato: es independiente de la fecha de inicio y puede o no coincidir con ella, es inherente a la negociación que se realice entre partes.

Solicitante – (Locatario):
• Si se trata de persona física: DNI, demostración de ingresos (con recibo de sueldo, o contrato laboral o pagos de Ingresos Brutos, etc…)
• Si se trata de Empresa: Información de la entidad (CUIT, Razón Social, Estatuto Social, Poder del firmante).

Garantía:
• Si se trata de persona física: Dos Garantías, con Recibos de Sueldo de la Provincia de San Juan, entre los dos tienen que triplicar el valor del canon locativo mensual; o con inmuebles a su nombre, se verifica estado dominial de los mismos y se evalúa si el inmueble es de relevancia para garantizar la locación; o bien un recibo de sueldo y un Inmueble.
Otra forma de garantizar la locación si no cuentan con garantes en la provincia es con un Seguro de Caución.
• Si se trata de solicitante (locatario) Empresa: se evaluará si es necesario aportar garantías de personas físicas (1), o Seguro de Caución.

En lo que respecta a locaciones comerciales es de usos y costumbres el equivalente a 2 meses de alquiler y en locaciones cuyo destino es vivienda se utiliza un mes.
La Ley 23.091 de LOCACIONES URBANAS, en el Capítulo II 'De las locaciones destinadas a vivienda', establece en el ARTICULO 7º lo siguiente: 'Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por periodos mayores de un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c) El pago del valor llave o equivalentes.
La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.'
Sin embargo, esta disposición no es aplicable a las locaciones comerciales.- Una prueba de ello es que el artículo 8 de la misma ley que se refiere a la resolución anticipada de los contratos de locación con destino a vivienda, fue modificado expresamente por la Ley 24.808 que extendió la aplicación del mencionado artículo 8 a los restantes destinos locativos.
A contrario sensu, al no haberse extendido la aplicación del artículo 7 a los restantes destinos, se entiende que la limitación contenida en ese artículo sólo resulta aplicable a las locaciones destinadas a vivienda.

Para no generar perdidas de tiempo es importante pactar las visitas previa coordinación. Todas las visitas se realizan con acompañamiento de personal de la firma. Y si el inmueble esta habitado, la visita se hace previo aviso, NUNCA visitamos el inmueble habitado por sorpresa.

Cuando se trata de Alquileres CRISTINA LULUAGA PROPIEDADES le cobra, al Locatarioa (Inquilino) el equivalente a un canon (alquiler) mas IVA de la locación pactada al inicio del contrato.
En el caso de las Ventas CRISTINA LULUAGA PROPIEDADES cobra el 3% mas IVA del monto total de la operación al Vendedor y el 3% mas IVA del monto total de la operación al Comprador, montos que se pagan al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta, y en el caso de firmarse solamente Escritura, conjuntamente con la suscripción de la Escritura.

• Destino Vivienda: plazo mínimo 2 (dos) años.
• Destinos Comerciales: plazo mínimo 3 (tres) años.

Ley de Alquileres N° 23.091 (Art. 2° Plazos) señala:
“Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos.
Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.”
La misma Ley señala:
“Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo.
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;
e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.”

Ley de Alquileres 23.091 - Capítulo II De Las Locaciones Destinadas a Vivienda Art.8 Resolución Anticipada señala:
'EL LOCATARIO podrá, transcurridos los SEIS primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al LOCADOR con una antelación mínima de SESENTA DIAS de la fecha en que reintegrará lo arrendado.
- EL LOCATARIO, de hacer uso de la opción resolutoria en el PRIMER AÑO de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al LOCADOR, en concepto de indemnización, la suma equivalente UN MES Y MEDIO de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de UN SOLO MES si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo.'

En Mayo de 1997 se incorpora a través de la Ley 28.650 Art.1 como artículo 29Bis de la Ley 23.091 los demás destinos locativos a la resolución anticipada de contrato es decir que se pueden rescindir los contratos de locación a partir de los 6 meses de vigencia locativa.

El porcentaje varía de acuerdo a la negociación que realicen las partes, lo usual es 0,7% diario sobre el monto del alquiler mensual.

En el transcurso de una negociación se deben realizar varias acciones, entre ellas están:
• Solicitar antecedentes financieros. (Informes Nosis/Veraz, etc)
• En caso de sociedades se deben pedir balances de las mismas.
• Referencias Comerciales.
• Referencias Bancarias.
• Estatutos Constitutivos/Poderes/Actas con distribuciones de cargos.
• Garantías.

La Ley 25.561 de Emergencia Económica sancionada el 06-02-02 prohibe suscribir contratos de locación con cualquier tipo de indexación y/o actualización.
Ante tal circunstancia y en la práctica los usos y costumbres hacen que ante la imposibilidad de firmar contratos con indexación, se hallan buscado fórmulas que protejan a los propietarios de una posible inflación y a su vez aseguren una relación de renta equilibrada.
Por tales motivos y dado que los propietarios, en su mayoría, no están dispuestos a firmar contratos en Pesos fijos, el mercado ha encontrado distintas variantes, que si bien son discutidas aún por los juristas, han intentado sostener el principio de equidad entre las partes que todo contrato debe sustentar.
Como primera reflexión debemos decir que los contratos en dólares NO están prohibidos. La Ley de Emergencia Económica estableció la Pesificación Compulsiva de los contratos, que estaban en moneda extranjera, y que se hubieran firmado hasta el momento de sancionada la Ley, pero no prohibió utilizar tal moneda y/o cualquier otra para el futuro.
Por lo tanto, sancionada la Ley, en un marco de devaluación y cotización de dólar incierta a futuro, hubo una gran resistencia y hasta negación de los propietarios a comprometer sus activos a contratos fijos en moneda local y es casi simultáneamente a estos acontecimientos que aparecen las distintas modalidades que intentan reflejar aquel principio de equidad que mencionáramos.

A modo de ejemplo incorporamos uno de los textos más habituales en contratos de locación:
Las partes acuerdan que luego de transcurridos los primeros seis meses de locación y para el hipotético caso de que la inflación tuviera una significativa importancia y generara un impacto manifiesto en el contrato que se evidenciara en detrimento o pérdida de la proporcionalidad, razonabilidad, representatividad y correlación entre el canon locativo. Ante la situación apuntada, las partes tendrán la posibilidad de resolución del contrato por ésta causa, para lo cual deberá LA LOCADORA comunicar a el Locatario su voluntad rescisoria con una antelación y preaviso de treinta días como mínimo. Consecuentemente, las partes tendrán la posibilidad de concertar un nuevo canon de alquiler ante la hipótesis prevista, o resolución del contrato sin gravamen para ninguna de las partes y con solo invocar la causal señalada, con la única limitación de tiempo explícita. Será considerado causal suficiente para que tanto LA LOCADORA como el LOCATARIO queden obligados a renegociar, toda vez que el I.N.D.E.C.(Instituto Nacional de Estadística y Censos) u organismo que lo reemplace refleje en sus informes una inflación acumulada superior a un Diez por ciento (10%) tomando como referencia el aumento en el índice de precios al consumidor- Nivel General, para la provincia de San Juan, considerando como índice base el del primer mes de locación.
Se debe mencionar que en la actualidad y ante la estabilidad monetaria el mercado ha vuelto progresivamente a firmar contratos en dólares los casos que más se destacan son los comerciales y en viviendas de categoría destinadas a Empresas basicamente mineras y otras.

• Vigencia de Contrato: excepto que se determine lo contrario, la tenencia comienza cuando comienza la vigencia del contrato, es decir la fecha de inicio del mismo.
• Firma de Contrato: es independiente de la fecha de inicio y puede o no coincidir con ella, es inherente a la negociación que se realice entre partes.

Solicitante – (Locatario):
• Si se trata de persona física: DNI, demostración de ingresos (con recibo de sueldo, o contrato laboral o pagos de Ingresos Brutos, etc…)
• Si se trata de Empresa: Información de la entidad (CUIT, Razón Social, Estatuto Social, Poder del firmante).
Garantía:
• Si se trata de persona física: Dos Garantías, con Recibos de Sueldo de la Provincia de San Juan, entre los dos tienen que triplicar el valor del canon locativo mensual; o con inmuebles a su nombre, se verifica estado dominial de los mismos y se evalúa si el inmueble es de relevancia para garantizar la locación; o bien un recibo de sueldo y un Inmueble.
Otra forma de garantizar la locación si no cuentan con garantes en la provincia es con un Seguro de Caución.
• Si se trata de solicitante (locatario) Empresa: se evaluará si es necesario aportar garantías de personas físicas (1), o Seguro de Caución.

En lo que respecta a locaciones comerciales es de usos y costumbres el equivalente a 2 meses de alquiler y en locaciones cuyo destino es vivienda se utiliza un mes.
La Ley 23.091 de LOCACIONES URBANAS, en el Capítulo II 'De las locaciones destinadas a vivienda', establece en el ARTICULO 7º lo siguiente:
'Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por periodos mayores de un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c) El pago del valor llave o equivalentes.
La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.'
Sin embargo, esta disposición no es aplicable a las locaciones comerciales.- Una prueba de ello es que el artículo 8 de la misma ley que se refiere a la resolución anticipada de los contratos de locación con destino a vivienda, fue modificado expresamente por la Ley 24.808 que extendió la aplicación del mencionado artículo 8 a los restantes destinos locativos.
A contrario sensu, al no haberse extendido la aplicación del artículo 7 a los restantes destinos, se entiende que la limitación contenida en ese artículo sólo resulta aplicable a las locaciones destinadas a vivienda.

Para no generar perdidas de tiempo es importante pactar las visitas previa coordinación. Todas las visitas se realizan con acompañamiento de personal de la firma. Y si el inmueble esta habitado, la visita se hace previo aviso, NUNCA visitamos el inmueble habitado por sorpresa.

Cuando se trata de Alquileres CRISTINA LULUAGA PROPIEDADES le cobra, al Locatarioa (Inquilino) el equivalente a un canon (alquiler) mas IVA de la locación pactada al inicio del contrato.
En el caso de las Ventas CRISTINA LULUAGA PROPIEDADES cobra el 3% mas IVA del monto total de la operación al Vendedor y el 3% mas IVA del monto total de la operación al Comprador, montos que se pagan al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta, y en el caso de firmarse solamente Escritura, conjuntamente con la suscripción de la Escritura.